الحيل الجديدة للرهن العقاري لن تحل مشكلة سوق الإسكان في بريطانيا

عندما أعلن ريشي سوناك في أوائل عام 2021، وكان وزير المالية آنذاك، عن نظام جديد لضمان سداد الرهن العقاري، أكد أن تلك الخطة ستؤدي إلى «تحويل جيل الإيجار إلى جيل الشراء». وسوف تندهش عندما تعلم أن المحاولة لم تنجح لا بهذه الطريقة، ولا بمقترح وزير المالية الحالي جيريمي هانت، الذي يفكر في توسيع نطاق هذه الخطة، والتي تقدم ضمانات حكومية للقروض المرتفعة لتقييم الرهن، وهو ما لن يجدي كثيرًا هذه المرة أيضًا، فهذه المساعي تحاول الآن حل المشكلة الخاطئة بطريقة لا طائل منها.

وهناك مناورة سياسية في المملكة المتحدة، تتمثل في إبقاء أسعار المساكن في حالة ارتفاع بينما تتظاهر بأن «الأسر الكادحة» قادرة على «وضع أقدامها على بداية طريق امتلاك منازلها الخاصة بطريقة سهلة وبأسعار معقولة»، ولم تعد هذه الفكرة قادرة على الصمود بعد الآن. ففي العام الماضي، لم تصب السوق بالانهيار الكامل بقدر ما كانت متجمدة، وربما انخفضت الأسعار الاسمية بنسبة 5 % عن ذروتها، وأكثر من ذلك بالقيمة الحقيقية، لكن هذا لا يكفي لإحداث فرق كبير في القدرة على تحمل التكاليف.

وقال ريتشارد دونيل، من شركة زوبلا، إن سوق المملكة المتحدة ربما تشهد مليون صفقة هذا العام، أي أقل بمقدار الخمس عن المتوسط طويل الأجل والثلث عن أعلى المستويات خلال الوباء. ومع ارتفاع معدلات الرهن العقاري لما يتجاوز 5 %، فإن أولئك الذين يستطيعون تحمل التكلفة سينتظرون ويراقبون، وكذلك الحال بالنسبة لشركات المقاولات الكبرى، التي تعتمد عليها المملكة المتحدة في الجزء الأكبر من بناء المساكن، حيث تقوم هذه الشركات بتعديل معدلات التنفيذ الخاصة بها لتتناسب مع المبيعات. وقالت شركة بارات، الرائدة في هذا القطاع، الأسبوع الماضي، إن معدلات الحجز قد تحسنت لكنها ظلت أقل بكثير من مستويات العام الماضي (المنخفضة أساساً) من يوليو إلى أوائل أكتوبر، كما تعتقد الشركة أن السوق سيظل ضعيفًا لمدة عامين.

إن الأفكار التي تطرح الآن قبل بيان الخريف الشهر المقبل لا تحمل جديدًا، بعد سنوات من محاولات تعزيز الطلب، في حين يبدو تغيير القواعد لتسهيل استخدام المشترين لحسابات التوفير الخاصة وغيرها من منتجات الادخار لشراء العقارات أمرًا منطقيًا. وتجدر الإشارة إلى أن تمديد نظام ضمان الرهن العقاري الحالي، والذي يضمن ما بين 90 إلى 95 % من القروض العقارية الإجمالية للعقارات التي تصل قيمتها إلى 600 ألف جنيه إسترليني، والذي من المقرر أن ينتهي في ديسمبر، لا يحقق إلا اختلافًا هامشيًا، حيث تمت الاستفادة من النظام الحالي في نحو 37000 عملية شراء فقط منذ إطلاقه، أو حوالي خمس سوق القيمة الكلية المرتفعة كل عام. ويشير هذا إلى أن البنوك قد عادت إلى حد كبير إلى السوق بقوتها الخاصة، على عكس ما حدث بعد الأزمة المالية عندما ساعدت ضمانة مماثلة في استئناف مثل هذا الإقراض.

لذلك، شدد أندرو ويشارت من كابيتال إيكونوميكس، على أن المشكلة الأكبر تتعلق بالقدرة على تحمل التكاليف، فقبل عامين، تحول السداد الشهري بقيمة 1000 جنيه إسترليني إلى رهن عقاري بقيمة 298 ألف جنيه إسترليني، وذلك بمعدل رهن عقاري يبلغ 1.3 %، وفقاً لحساباته.

وفي ظل معدلات فائدة عقارية تبلغ 5.5 %، فإن نفس السداد يمنح المستهلك 176 ألف جنيه إسترليني فقط. وإلى أن تنخفض أسعار المساكن أو معدلات الرهن العقاري بشكل كبير أو ترتفع الدخول، فإن القدرة على تحمل تكاليف السداد ستبقى تشكل قيدًا شديدًا على السوق. ولن يكون من الحكمة عرقلة هذا التعديل، من خلال تدخل أكبر على غرار المساعدة على الشراء.

ويبلغ الانخفاض الحقيقي في أسعار المساكن حتى الآن نحو نصف ما كان عليه بعد الأزمة المالية، من دون صدمة الانخفاض الكبير في الأسعار المعلن عنها. وبينما تستعد الحكومة لحث البنوك على الحديث عن شريحة المشترين الجدد للمرة الأولى، فإن هؤلاء، وفقًا للوسطاء العقاريين، يمثلون الجزء الأنشط من السوق حتى الآن.

وتعني سوق الإيجارات المختلة والبائسة أن هؤلاء المشترين سوف يضغطون على أنفسهم بدلاً من الانتظار، وأنه في مناطق من البلاد، لا يزال الشراء أرخص من الإيجار، حتى بأسعار اليوم. وقال توبي لويد، الخبير والمستشار الخاص السابق لتيريزا ماي، والذي يرى أن الرعب من الأسهم السلبية لا أساس له من الصحة، «هذه مشكلة نظامية نستمر في محاولة حلها بتعديل صغير، أو وسيلة أخرى للتحايل بلا جدوى».

يشار إلى أن واحدة فقط من كل أربع أسر لديها رهن عقاري، وقد أدت ضوابط القدرة على تحمل التكاليف وغيرها من القيود إلى الحد من الإقراض الأكثر خطورة منذ عام 2015. ويقول لويد، إنه من الأفضل تركيز الدعم على مساعدة الأشخاص الأكثر تضررًا من انخفاض أسعار المنازل، بما في ذلك عمليات الشراء بالمشاركة وأولئك الذين بذلوا كل نفيس من أجل الشراء، وخاصة في العامين الماضيين. ومن المرجح أن يشمل هذا الفريق الأخير المشترين للمرة الأولى وبعض أولئك الذين استخدموا برنامج المساعدة في شراء الأسهم والذي لم يعد متاحًا الآن، أو بعبارة أخرى، البعض من جيل الإيجار الذي ساعدته الحكومة بالفعل في يوم من الأيام.